Kentsel dönüşümde, binanızın kentsel dönüşüm sürecine girmesi için lisanslı kuruşlardan Risk Tespit Raporu’nu almanızın gerekli olduğunu önceki yazımızda belirtmiştik.
Hazırlanan rapor, İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içinde sunulur. Rapor incelendikten sonra Tapu Müdürlüğü’ne gönderilir. Gönderilen bu raporla birlikte bina tapu kütüğüne riskli yapı olarak şerh edilir.
Tapu Müdürlüğü, yapının altmış gün içerisinde yıkılacağını, hak sahiplerine tebligatla bildirir. Tebligatın alınmasından sonra hak sahipleri on beş gün içinde hazırlanan rapora itiraz edebilir ya da itirazlara karşı İdare Mahkemelerinde dava açabilirsiniz.
Peki ya binadaki komşular anlaşmaya varamazsa?
Kentsel dönüşümde daire sahipleri anlaşmaya varamadığında 6306 sayılı kanuna bağlı 2/3 çoğunluk kuralı uygulanır. 2/3 ‘lük kısmın aldığı kararlar 1/3 lük kısmı da temsil eder. Örneğin otuz dairelik bir binada yirmi dairenin yazılı kararıyla binanın yıkılması için resmi işlemlere başlayabilirler.
Bu aşamadan sonra yüklenici firmaların sunduğu proje teklifleri ivedilikle incelenip Ortak Karar Protokolü hazırlanır. Ortak Karar Protokolü, bilgi amaçlı bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne sunulur.
Son olarak ise tapu kütüğüne riskli yapı olarak kaydedilen yapı altmış gün içerisinde yıkılmazsa, devlet gerekli otuz gün ek süre verebilir.
Binada yıkım için 2/3 çoğunlukla karar alınır, karara katılmayanların bulunduğu durumlarda Kentsel Dönüşüm Kanunu 6. Maddesince işlemler başlatılır. Kanuna göre karara katılmayanların dairelerine ait arsa payları rayiç bedelleri belirlendikten sonra açık arttırma ile satışa sunulur. Rayiç bedellerine karşı ise İdare Mahkemelerinde dava açma hakkı doğmaktadır.
Binada bulunan paydaşlara rayici belirlenen arsa payları öncelikle teklif edilir. Paydaşlar, payları almak istemediğinde ise bu paylar, payların bedeli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ödenmek üzere re’sen Hazine adına kaydedilir ya da TOKİ’ ye devredilebilir.
Hak sahipleri bu uzun sürece neden katlanmalı, kentsel dönüşümün faydası nedir?
Bilindiği üzere kentsel dönüşümden; iskânlı, kat irtifaklı binalar ile arsa tapulu kaçak binalar, gece kondular da yararlanabiliyor. Yapacağınız yeni binanızı istediğiniz müteahhide yaptırma avantajı önemli bir nokta. Bunun dışında hak sahipleri yeni inşaat için tapu, belediye, noter, harç ve vergi muafiyeti hakkı kazanıyor. Kentsel dönüşümün önemli avantajlarından biri ise dairenizin değerinin yaklaşık 1,5 kat artacak olmasıdır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının kira yardımları da avantajlar arasında olup kentsel dönüşüm için önemli bir teşviktir.
*Serinin ilk iki yazısına Emlak Kulisi bölümümüzden ulaşabilirsiniz.
